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西城区待售二手房数量从5542套迅速攀升至9236套，短短时间内增加近3700套房源。 这一变化不仅体现在房产APP的数字跳动上，更深深压在每位业主的心里。 当前西城二手房均价约为每平方米10.1万元，相比2023年4月的13.1万元，回落约23%。 市场正在经历一场无声的转变，买卖双方的博弈天平悄然倾斜。
2025年11月的数据显示，西城区待售二手房从7500套增至9463套，环比增幅达26.2%，创下近三年单月增幅新高。 这一波动源于多重因素：置换需求集中释放、学区政策调整以及观望房东的入市。 例如，西城“卖旧买新”家庭占比达42%，较2024年提升15个百分点，其中80%的业主计划卖掉老破小置换次新房。
部分房东因学区政策调整选择理性离场。 2024年北京优化“多校划片”政策后，西城部分热门小学对应学区房的学位确定性下降，一些业主主动降价出售，避免未来风险。 与此同时，银行放贷速度从25天缩短至18天，促使更多房东在年底窗口期挂牌。
尽管库存激增，西城房价未出现。 2025年11月西城二手房均价为12.8万元/㎡，环比微降0.8%，而学区房和次新房价格仍稳居14万-16万元/㎡。 这种分化源于西城的核心资源：金融产业聚集了200余家机构，从业者平均年薪78万元，加上优质教育和医疗配套，形成了房价的“压舱石”。
但不同房源命运迥异。 德胜、金融街的次新学区房成交周期仅35-45天，抗跌性最强；而非学区老破小房源均价10万-12万元/㎡，成交周期延长至60-75天。 例如，广外街道一套1998年建成的55㎡老房，挂牌3个月仅1次带看，最终降价25万成交。
2025年12月的成交记录显示，西城96%的房源以低于前期的价格成交。 阳光丽景一套136㎡住宅从2280万跌至2100万；新融苑一套122㎡住宅跌幅达30.52%。 但也有例外，德胜置业一套113㎡住宅以998万成交，逆势上涨15.38%。
买方决策愈发谨慎。 一组客户平均对比3-5套房源，细致考量楼龄、户型和配套。 带看量提升33%的背后，是成交周期从60天拉长至百天以上。 部分业主选择“以租代售”，将房源转为出租，以覆盖持有成本。
政策优化为市场注入韧性。2025年11月北京二手房网签量环比增19.52%，三环内刚需与四环外改善需求共同支撑市场。 但“多校划片”等政策持续发酵，西城部分学区房溢价缩水，家长择校观念从“名校崇拜”转向综合评估居住品质与教育质量。
对于计划孩子入学的家庭，二手房交易需两到三个月周期，促使他们在年底提前布局。 这种需求集中释放，与置换族“卖旧买新”的行动交织，形成短期市场活跃。
数字背后，房东和买家都在重新定义房子的价值。 当学区光环逐渐让位于居住体验，当挂牌激增成为常态，是资源稀缺性终究能支撑信心，还是真实需求永远追随可负担的选择？
